Guía Interactiva para el Director de Ejecución de Obra
Como Director de Ejecución de Obra (DEO), te enfrentas a un promotor en régimen de autopromoción que no facilita la documentación necesaria para el Certificado Final de Obra (CFO). Esta guía te ayudará a comprender tus responsabilidades, los riesgos implicados y el curso de acción correcto según la legislación española.
Evaluación Rápida del Dilema
Responde a estas preguntas para una orientación inicial:
1. ¿El promotor (autopromotor) no entrega la documentación de control de calidad de productos/sistemas?
Tu Rol como DEO: Obligaciones Fundamentales
Esta sección detalla tus deberes esenciales como Director de Ejecución de Obra, especialmente en lo referente al control de calidad y la documentación, según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE). Comprender estas obligaciones es el primer paso para actuar correctamente.
Control de Recepción de Productos, Equipos y Sistemas
Referencia Legal: Art. 13.2.b LOE, Art. 7.2 CTE.
Tu responsabilidad incluye verificar la recepción de los productos de construcción en la obra, asegurando su conformidad con el proyecto. Esto implica:
- Control de la documentación de los suministros: Verificar fichas técnicas, marcado CE, garantías, certificados de conformidad.
- Control mediante distintivos de calidad o evaluaciones técnicas de idoneidad: Asegurar que los productos cumplen los requisitos de los DBs del CTE.
- Control mediante ensayos: Ordenar y supervisar la realización de ensayos y pruebas necesarios.
La ausencia de esta documentación impide ejercer este control fundamental.
Control de Ejecución de Unidades de Obra
Referencia Legal: Art. 13.2.c LOE.
Debes dirigir la ejecución material de la obra, comprobando los replanteos, los materiales utilizados y la correcta ejecución de los elementos constructivos e instalaciones, todo conforme al proyecto y las instrucciones del Director de Obra.
Verificar la adecuación de los materiales instalados es difícil sin la documentación de origen.
Uso del Libro de Órdenes y Asistencias
Referencia Legal: Art. 13.2.c LOE.
Es tu obligación consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias todas las incidencias, instrucciones y asistencias que se produzcan durante el desarrollo de la obra.
Este libro es CRUCIAL para documentar tus requerimientos de documentación al promotor y sus incumplimientos.
El Certificado Final de Obra (CFO): Claves Esenciales
El CFO no es un mero trámite. Es un documento legal con profundas implicaciones. Esta sección explora su naturaleza, los requisitos para su emisión y por qué un “acta de compromiso” no es una solución válida ante la falta de documentación.
¿Qué es el CFO?
Es un documento oficial que certifica la finalización de la obra conforme al proyecto aprobado y la normativa. Es indispensable para la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad.
Tu Responsabilidad en el CFO
Al firmar el CFO, eres responsable de su veracidad y exactitud (Art. 17.7 LOE). Certificar sin la documentación de control de calidad compromete esta veracidad.
!“Acta de Compromiso”: ¿Una Solución Válida?
La idea de firmar un “acta de compromiso” donde el promotor promete entregar la documentación más tarde, para poder emitir el CFO antes, es NULA y PELIGROSA.
- No exime tu responsabilidad legal (LOE, CTE son normas de orden público).
- El CFO certifica un hecho presente, no una promesa futura.
- Podría interpretarse como prueba de tu conocimiento del incumplimiento, agravando tu responsabilidad.
- Las guías profesionales son claras: “No dés un final de obra sin tener toda la documentación completa y correcta”.
Requisitos para Emisión del CFO
Incluyen planos finales, Libro de Órdenes, y crucialmente, toda la documentación de control de calidad de productos, equipos y sistemas. Sin esto, el CFO está incompleto.
CFO y Acta de Recepción
El CFO precede y es base técnica del Acta de Recepción. Un CFO inexacto compromete la validez del Acta de Recepción y los plazos de garantía.
Riesgos y Responsabilidades por Firmar un CFO Incompleto
Firmar un Certificado Final de Obra sin la documentación completa te expone a graves consecuencias. Esta sección visualiza los tipos de responsabilidad y las posibles sanciones que podrías enfrentar. Es crucial entender la magnitud de estos riesgos antes de tomar cualquier decisión.
El gráfico ilustra los tipos de responsabilidad. Pasa el cursor sobre las barras para más detalles.
CResponsabilidad Civil (Art. 17 LOE)
Indemnización por daños materiales debidos a vicios o defectos por falta de control. Afecta tu seguro de RC.
AResponsabilidad Administrativa
Multas económicas, paralización de obra por incumplimiento de normativas o falsedad en datos comunicados.
DResponsabilidad Disciplinaria
Sanciones por el Colegio Profesional: amonestación, suspensión del ejercicio, expulsión.
PResponsabilidad Penal
Por falsedad documental (certificar algo falso a sabiendas): penas de prisión, multas, inhabilitación.
¿Qué Hacer Ante la Negativa del Promotor?
Si el promotor no entrega la documentación necesaria, debes actuar con firmeza y profesionalidad. Aquí te presentamos una guía paso a paso sobre cómo proceder para proteger tu responsabilidad y cumplir con la ley.
Paso 1: NO FIRMAR EL CERTIFICADO FINAL DE OBRA (CFO)
Esta es la acción más importante y la única legalmente sólida. No cedas a presiones. Tu firma te hace responsable.
Paso 2: Requerimientos Formales y Reiterados
Envía comunicaciones fehacientes al promotor:
- Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido: Detalla la documentación faltante, la obligación legal del promotor y las consecuencias de no entregarla para el CFO y la legalización de la vivienda.
- Requerimiento notarial: Ofrece una mayor garantía legal.
Estos documentos son prueba de tu diligencia.
Paso 3: Registro Exhaustivo en el Libro de Órdenes
Anota meticulosamente cada solicitud de documentación, la falta de entrega por parte del promotor, y las advertencias sobre la imposibilidad de firmar el CFO. Incluye fechas y descripciones detalladas. Este libro es una prueba fundamental.
Paso 4: Comunicación con Otros Agentes y Colegio
- Director de Obra (si es distinto): Infórmale formalmente de la situación y de tu negativa a firmar el CFO.
- Colegio Profesional: Notifica formalmente a tu Colegio de Arquitectos Técnicos/Aparejadores. Pueden ofrecerte asesoramiento, apoyo y dejar constancia de tu actuación diligente.
Paso 5: Advertir Claras Consecuencias al Promotor
Explica claramente al promotor que sin el CFO (que no puedes firmar sin la documentación completa):
- No podrá obtener la cédula de habitabilidad.
- No podrá obtener la licencia de primera ocupación.
- La vivienda no podrá ser habitada legalmente.
- Tendrá problemas para la inscripción registral y seguros (como el decenal).
Esto puede incentivar al promotor a cumplir.
Jurisprudencia Relevante: Lo que Dicen los Tribunales
La jurisprudencia española es consistente en cuanto a la responsabilidad de los agentes de la edificación. Entender estos precedentes te ayudará a comprender por qué no puedes simplemente eximirte de responsabilidad culpando al promotor.
Responsabilidad Solidaria
Los tribunales tienden a aplicar la responsabilidad solidaria cuando la causa de los daños no puede individualizarse o hay concurrencia de culpas. Si firmas un CFO sabiendo que falta documentación, podrías ser considerado corresponsable junto con el promotor.
El Deber de Control del DEO es Activo
Tu función de control de materiales y ejecución no es pasiva. La jurisprudencia recalca tu “ineludible deber de vigilancia”. No basta con solicitar la documentación; debes asegurarte de su existencia y corrección antes de certificar.
“Acto del Perjudicado” o “Acto de Tercero”
Aunque la falta de entrega de documentación por el promotor es un incumplimiento por su parte, esta exención (Art. 17.8 LOE) es difícil de aplicar si tú, conociendo la falta, firmas el CFO. En ese caso, habilitas activamente el incumplimiento, pudiendo interpretarse como concurrencia de culpa.
Importancia de Documentar tus Requerimientos
Si bien registrar tus solicitudes (Libro de Órdenes, burofaxes) es VITAL para tu defensa y demuestra tu diligencia en intentar obtener la documentación, NO te da licencia para firmar un CFO incompleto. Sirve para probar que intentaste cumplir, no para justificar una certificación inexacta.